Algunos indicadores del mercado de la vivienda de EE.UU. vuelven a niveles pre-crisis 2007

Algunos indicadores importantes del mercado de la vivienda de EE.UU. vuelven a niveles de antes de la crisis financiera de 2007, lo que indica la fortaleza del mercado inmobiliario. Son los precios de la vivienda y las tasas de morosidad de los préstamos hipotecarios a más de 90 días y el número de ejecuciones hipotecarias.

Respecto a los precios de la vivienda, el catedrático de Economía de la Universidad de Yale y premio Nobel de Economía 2013 por sus aportaciones al análisis empírico de los precios de los activos (acciones, bonos, vivienda), Robert Shiller, elabora desde 2006 a través de su empresa Macromarkets LLC (en colaboración con Standard & Poors y Corelogic), los índices S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price.

Estos índices reflejan la evolución de los precios de las viviendas de las diez y de las veinte áreas metropolitanas más importantes del país: a) el Composite-10 (Nueva York, Boston, Washington, Miami, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Ángeles, San Francisco y San Diego); y b) el Composite-20 (Nueva York, Boston, Washington, Miami, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Ángeles, San Francisco, San Diego, Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland, Seattle y Tampa). Las últimos cifras disponibles de los índices S&P CoreLogic Case Shiller Home Price corresponden a los datos relativos a junio de 2018.

La evolución de estos índices de precios de la vivienda (nominales) se muestran en el siguiente gráfico para el periodo de enero de 1987 a junio de 2018.

El índice nacional ha crecido un 9,8% por encima del pico de la burbuja inmobiliaria que se alcanzó en 2006, mientras que los indices Composite-10 y Composite-20 superan también su máximo en un +0,9% y un +2,3%, respectivamente.

En el siguiente gráfico se muestra la evolución de las tasas de morosidad (delinquency) de los préstamos hipotecarios a más de 90 días y del número de ejecuciones hipotecarias (foreclosure) para el periodo de enero de 1998 a julio de 2018. Los datos provienen de las Sociedades Hipotecarias Fannie Mae y Freddie Mac, ambas intervenidas por el Gobierno Federal desde la crisis financiera de 2007.

La tasa de morosidad alcanzó su punto máximo en febrero de 2010, con un registro del 5,59% del total de prestamos hipotecarios. En el último dato disponible correspondiente a julio de 2018, la tasa de morosidad se sitúo en tan solo el 0,88%, la más baja desde octubre de 2007. El dato es aún mejor para los préstamos más recientes del periodo de 2009 a 2018, ya que solamente el 0,37% de esta cartera es morosa.

Evolución histórica de la tasa de morosidad de las hipotecas de hogares y promotores inmobiliarios, 1999-2013

Uno de los indicadores clave para evaluar el grado de la recuperación económica es la tasa de morosidad del total de créditos concedidos. Para el caso de la economía española es todavía más importante el seguimiento de la tasa de morosidad de los créditos hipotecarios, dado el estallido de la burbuja inmobiliaria, el mayor endeudamiento en hipotecas de los hogares que en el resto de la zona del euro, el deterioro de la renta disponible de las hogares y, sobre todo, el altísimo nivel de desempleo.

En esta entrada del Blog presentamos la evolución histórica de la tasa de morosidad de los créditos hipotecarios, distinguiendo entre los créditos hipotecarios de los hogares y de los promotores inmobiliarios. El periodo cubre desde el inicio de las estadísticas por parte del Banco de España en marzo de 1999 hasta el último dato disponible de marzo de 2013. La tasa de morosidad se aproxima por el cociente (en %) de los créditos dudosos respecto al total de créditos concedidos. [1]

Los últimos datos publicados por el Banco de España sobre los créditos hipotecarios dudosos de las entidades de crédito españolas indican que la tasa de morosidad alcanza récords históricos y que el saldo vivo de los créditos hipotecarios concedidos continúa descendiendo.

En el primer gráfico (hacer clic sobre el mismo para verlo más grande) se muestra la evolución de la tasa de morosidad de los créditos concedidos a los hogares para la adquisición y rehabilitación de viviendas.

A finales de marzo de 2013 el saldo de los créditos hipotecarios concedidos por los bancos españoles a los hogares ascendía a 625.439 millones de euros, de los cuales 26.032 millones de euros eran considerados como créditos morosos. Ello suponía que la tasa de morosidad de los créditos hipotecarios de los hogares continuaba deteriorándose hasta alcanzar a finales del primer trimestre de 2013 el 4,16%, 1,16 puntos porcentuales más que hace un año.

En el segundo gráfico se muestra la evolución de la tasa de morosidad de los créditos hipotecarios concedidos a los promotores inmobiliarios.

La deuda viva acumulada por los promotores inmobiliarios con los bancos alcanzaba a finales de marzo de 2013 los 205.892 millones de euros, de los cuales 59.561 millones de euros eran clasificados como créditos dudosos. La tasa de morosidad de los promotores inmobiliarios es altísima y muestra hasta que punto el sector se ha derrumbado. Con más detalle, la tasa de morosidad del sector de promotores inmobiliarios alcanzaba a finales del primer trimestre de 2013 el 28,92%, 5 puntos porcentuales más que hace un año.

 La negativa evolución del desempleo y la recesión económica hacen prever que las cifras de morosidad hipotecaria seguirán deteriorándose en los próximos trimestres.

 En ocasiones nuestro Gobierno olvida que el problema más grave de la economía española no es el de la competitividad exterior, sino el excesivo nivel del endeudamiento privado (y el lento proceso de desapalancamiento).

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[1]  Los créditos dudosos son aquellos que presentan cuotas impagadas por un plazo superior a 90 días y aquellos otros sobre los que las entidades tienen dudas razonables sobre su reembolso en los términos que fueron acordados en el momento de la concesión.

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