Ni tantos ni tan calvos, por Carmen Ródenas y Mónica Martí

Las profesoras de la Universidad de Alicante Carmen Ródenas y Mónica Martí, conocidas especialistas en migraciones y mercado de trabajo, nos envían esta interesante entrada sobre el tema crucial de la emigración de españoles provocada por la crisis económica.

En su artículo del 17/1/2014 titulado “¿A cuántos españoles ha expulsado la crisis?, El País se hacía eco de la supuesta discrepancia existente entre los demógrafos españoles acerca de la intensidad de la emigración al extranjero como resultado de la crisis económica. Para alguien no experto, las diferencias en las cifras facilitadas para el periodo 2008-2012 son realmente alarmantes: desde apenas unas 40.000 personas (González-Enríquez), hasta 225.000 (INE) o 700.000 (González-Ferrer) salidas. Pero todo (o casi) tiene su explicación, y es necesario aclarar al menos dos cuestiones.
En primer lugar, que el número de emigrantes no es lo mismo que el número de movimientos migratorios que pueden hacer esas mismas personas. La cifra de González-Enríquez procede del Padrón de Españoles en el Extranjero (PERE), que mide el número de personas que residen fuera del país y no sus movimientos migratorios. En concreto, el dato de 40.000 se refiere al crecimiento neto de los españoles nacidos en España que, entre 2008 y 2012, se han inscrito como residentes en el extranjero. Es evidente que esta cifra no se puede comparar directamente con el flujo de 225.000 salidas o movimientos de españoles con destino exterior que se atribuyen al INE, por tres sencillas razones: se computan movimientos y no personas, se incluye a todos los españoles independientemente de su lugar de nacimiento y, finalmente, no se descuentan los retornos. Si se calcula el flujo neto (salidas menos entradas) exclusivamente de los españoles nacidos en España, se alcanza una cifra significativamente menor: 68.676 salidas netas según la Estadística de Variaciones Residenciales (EVR) ó 84.060 según la Estadística de Migraciones (EM). Por tanto, la primera cuestión, la enorme diferencia entre personas y movimientos, queda razonablemente matizada.
En segundo lugar, tanto el PERE como la EVR no pueden reflejar más allá de las bajas por emigración al extranjero cuando éstas son comunicadas por los interesados al correspondiente Registro de Matrícula Consular, para lo que se les exige una prueba de residencia legal en el país (permiso o certificado de residencia) y lo que supone la pérdida de derechos asociados al empadronamiento en España. Por tanto, es más que probable que los datos españoles infravaloren la emigración al exterior. Por eso, hay que ver lo que dicen las fuentes estadísticas de los países de destino. Y aquí es donde vienen las pegas. Las 700.000 salidas estimadas por González-Ferrer se establecen a partir de la información fundamentalmente de dos países: Reino Unido y Alemania. Para el primero se utilizan las nuevas solicitudes de un número de la seguridad social (National Insurance Number, NINo) que puede realizar todo extranjero adulto a su llegada al Reino Unido sólo por tener la intención de trabajar allí. En Alemania se recurre a las inscripciones (Anmeldungen) en el registro de población del municipio. Es muy fácil registrarse ya que sólo se necesita un pasaporte y una prueba de residencia habitual (por ejemplo, un contrato de alquiler o un escrito del arrendador) y, a veces, hasta ha habido previsto un “dinero de bienvenida” para los estudiantes. Se trata de un trámite imprescindible para las gestiones de la vida diaria (como adquirir una tarjeta para un teléfono móvil o abrir una cuenta bancaria) y, además, las autoridades alemanas, controlan con celo las inscripciones. No disponer del certificado o no tenerlo actualizado puede acarrear multas.
Ambas fuentes tienen en común que la visibilidad estadística de los extranjeros recién llegados es muy elevada. Y la pregunta es si todos esos registros corresponden a emigrantes reales. Por ejemplo, en el caso del Reino Unido cualquier español mayor de 16 años podría solicitar un NINo a su llegada al país, independientemente de la duración y el motivo de su estancia (por ejemplo, aunque simplemente vaya estudiar inglés). Los NINo no expiran y como tampoco se exige el des-registro a la salida, es dudoso que esta estadística dé cuenta cabal del número de emigrantes españoles que realmente permanece en -y no que ha pasado por- el país. Algo parecido sucede en Alemania, donde sí existe la obligación de cancelar la inscripción (Abmeldung) en el registro de población cuando se abandona el territorio. Pero, mientras que son muchos los incentivos para “anmeldarse” al llegar, no existen para hacer el Abmeldung al salir (especialmente, si no se piensa volver a Alemania); por lo que para las autoridades -y en las estadísticas- alemanas se sigue residiendo en el país. Por tanto, la segunda cuestión, la llamativa diferencia entre fuentes nacionales y extranjeras, también queda razonablemente matizada.
Para concluir. Hay que tener en cuenta que el fenómeno migratorio se ha ido transformando aprovechando las ventajas de la globalización en las comunicaciones y el transporte, mientras que la capacidad de las fuentes estadísticas para captar estos nuevos tipos de movilidad cada vez es menor. El coste (personal y monetario) de emigrar hoy en día es muchísimo menor que en los años sesenta, por eso, muchas salidas son decisiones de emigración provisionales. Son migraciones looking for a chance que, desde luego, sólo si al final hay éxito (encontrar un trabajo estable, formar una familia…) emergen en las fuentes españolas. Hay una posibilidad para estimar este tipo de movilidad. Y es muy sencilla: los consulados españoles también recogen las declaraciones como “no residentes” que pueden hacer los españoles que se trasladan temporalmente al extranjero -incluidos los estudiantes-. Si esta información se incluyera en las fuentes españolas como una categoría adicional (movilidad temporal, por ejemplo), buena parte de la subestimación de las cifras españolas de flujos desaparecería. Si, junto a esto, se avanzara para interconectar las instituciones nacionales productoras de la información estadística -al menos, en el marco de la UE-, los registros de población domésticos se podrían depurar al confirmar, por ejemplo, que la misma persona está simultáneamente inscrita como residente en dos países. Hasta que no se haga esto, poca certeza habrá de estar trabajando con datos fidedignos. Y no se entiende por qué, contando con los recursos tecnológicos necesarios, la producción de información estadística ha quedado al margen del mundo globalizado.

Una aritmética fiscal desagradable, por Rogelio Velasco, IE Business School

Con la mayoría de los países de Europa y Norteamérica en recesión o con moderado crecimiento, se ha desatado una polémica acerca de los límites de las políticas fiscales contractivas para reducir el déficit público y lograr estabilizar la relación entre deuda pública y PIB.
Los organismos internacionales con sede en EEUU y Europa, la Comisión Europea e instituciones de investigación, sostienen, desde el inicio de la crisis, que la consolidación fiscal es imprescindible para conseguir los objetivos de reducción del déficit y estabilización de la deuda.
Ahora bien, la consecución de esos objetivos va depender no sólo del nivel de incremento de los impuestos y de reducción del gasto público, sino también del valor del multiplicador fiscal. Cuanto menor sea el valor del multiplicador, tanto menor será el coste de la consolidación fiscal.
Un valor menor que uno implicará que por cada unidad que se reduzca el déficit público, la reducción del PIB será menor que la unidad. En consecuencia, se reducirá la ratio déficit público con relación al PIB.
La persistencia de la crisis y los resultados mixtos obtenidos en la consolidación fiscal, han hecho preguntarse a los expertos y a los propios organismos internacionales sobre la eficacia de las políticas fiscales contractivas para cumplir los objetivos de déficit. Especialmente, varios países europeos están implementando duras medidas de ajuste fiscal consiguiendo unos resultados muy pobres en términos de reducción del déficit. En particular, el FMI desveló en el World Economic Outlook de octubre pasado, que el valor del multiplicador fiscal durante la crisis se había elevado a un valor entre 0,9 y 1,7, dependiendo de los países considerados.
Esos valores tan elevados contrastan con los que se suponía debería tener, en torno a 0,5. Ese valor de 0,5 es el resultado de la media del multiplicador durante los últimos 30 años y los distintos gobiernos occidentales lo han asumido implícitamente para llevar a cabo sus programas de consolidación fiscal.
Sin embargo, diversos trabajos han demostrado que el valor del multiplicador no es constante en el tiempo y es afectado por diversos factores. Primero, con los tipos próximos a cero, la política monetaria no puede compensar los efectos negativos de la consolidación fiscal, aumentando el valor del multiplicador. Segundo, el mal funcionamiento del sistema financiero, provoca que tanto el consumo como la inversión dependan más de la renta y los beneficios presentes de familias y empresas que de los futuros, aumentando también su valor. Y tercero, será también mayor cuanto mayor sea la capacidad de producción ociosa en la economía, como sucede en la actualidad.
No haber tenido en cuenta los factores señalados total o parcialmente, ha dado lugar a errores de previsión sobre el efecto de las políticas fiscales. En particular, se han subestimado los efectos de la reducción del gasto público sobre la actividad económica. En segundo lugar, y lo que es muy importante, se ha subestimado aún más la reducción del consumo y la inversión privadas, asociadas a la contracción fiscal y, en último término, el incremento del desempleo derivado de esta situación.
Las reacciones de académicos y de la prensa financiera ante la constatación del elevado valor del multiplicador, ha derivado en una puesta en tela de juicio de las actuales políticas fiscales, a saber: si el multiplicador es tan elevado, las políticas fiscales contractivas empeoran, en lugar de mejorar, la situación fiscal de los gobiernos, generando, además, una contracción de la actividad aún mayor. En consecuencia, habría que revisar las actuales políticas fiscales contractivas.
Esta reacción ha dado lugar, a su vez, a una respuesta por parte del economista-jefe del FMI, Olivier Blanchard, que hace sólo unos días publicó una revisión de los cálculos sobre el valor del multiplicador. Sus conclusiones apuntan a que su valor fue elevado en los primeros años de la crisis y que en los últimos dos años se ha reducido. Esta reducción se ha debido, en parte, a la influencia de los propios factores que explican su reducción –por ejemplo, una cierta relación de las restricciones financieras de las familias y empresas- y, en parte, a que los propios gobiernos han ido aprendiendo de los efectos de la política fiscal durante la crisis.
Las conclusiones, advierte Blanchard, hay que tomarlas con cautela porque el valor del multiplicador varía entre países y en el transcurso tiempo.
En todo caso, las voces críticas contra las actuales políticas fiscales restrictivas que han reclamado una revisión y relajación de las mismas, deberían tener en cuenta otras consideraciones. Los efectos que sobre la actividad deparan, en el corto plazo, las políticas fiscales no son las únicas que hay que tener en cuenta para valorarlas. En particular, no debe extraerse la conclusión de que las políticas de consolidación fiscal sean indeseables. La mayoría de los países de la OCDE presentan unas cargas de deuda pública con relación al PIB muy elevadas; de hecho, las más elevadas en tiempos de paz durante el último siglo.
Además, los cambios demográficos asociados al envejecimiento de la población, están ya presentando unos retos formidables para los sistemas de seguridad social que no pueden ignorarse.
En conjunto, los últimos avances realizados deberían permitir una mejor calibración de los efectos de las políticas de los gobiernos, en particular, dentro de la zona euro. Esa mejor calibración debería producir efectos menos dañinos para la actividad a corto plazo, pero sin abandonar la necesidad de llevar a cabo ajustes estructurales que tienen un reflejo en las cuentas públicas.

Ideología alemana y crisis en España, por Rogelio Velasco (IE Business School)

La idea que predomina en los círculos económicos más influyentes de Alemania –el consejo de los cinco sabios y los cinco institutos de investigación con mayor reputación- sobre la zona euro, es la de una zona de libre cambio en la que las políticas fiscales siguen siendo nacionales y la política monetaria, aún con una moneda común, hay que limitarla para evitar transferencias masivas de recursos de unos países a otros. Esta limitación supone, en realidad, una modificación de los mecanismos de transmisión monetarios, que pierden buena parte de la eficacia como herramienta para combatir la crisis en toda la zona euro.

Vista así, la actual crisis se considera una crisis de balanza de pagos, parecida a la que acabó en los años setenta con los acuerdos de Bretton Woods. Hubo países que perdieron competitividad como consecuencia de un proceso inflacionista prolongado y la única forma de recuperar la competitividad perdida era devaluar la
moneda, reduciendo, de esta forma, el tamaño de sus economías en términos nominales, para que las variables fundamentales –precios relativos, tipos de interés o tipo de cambio- se ajustaran a las nuevas condiciones de equilibrio. Este proceso es acompañado, adicionalmente, por un pass-through que reduce los márgenes empresariales exportadores, amortiguando las elevaciones de costes para no perder mercados exteriores.

Ahora, con una moneda común, no es posible devaluar. Sólo a través de un doloroso y lento mecanismo que se concreta en la reducción de los salarios reales y precios, se podrá recuperar la competitividad perdida. En este caso, se trata de la competitividad de los países europeos que mayores divergencias han mostrado en crecimiento salarial respecto de Alemania y que con mayor intensidad están sufriendo la crisis.

Siguiendo este argumento, la perspectiva alemana niega cualquier papel positivo a las políticas fiscales activas, ya sea incrementando el gasto público o reduciendo los impuestos, en los países que se encuentran en mejor situación, la propia Alemania, principalmente. No sólo se niega el papel de las políticas fiscales; la propia política monetaria o cuasi-monetaria que se instrumenta a través del BCE o de los mecanismos de estabilidad financiera, es puesta en tela de juicio porque, mantienen, se corre el serio peligro de contaminar gravemente la solvencia de los países que mejor están sorteando la crisis. Esto equivale a afirmar que el crecimiento de la demanda interna en Alemania tendría como efecto fundamental el empeoramiento del endeudamiento público y privado alemán, y no depararía efectos positivos sobre los restantes países.

La única salida, pues, pasa por la reducción del tamaño de las economías periféricas para forzar una reducción de las importaciones y un aumento de las exportaciones, que permitirían conseguir un saldo positivo de la balanza de pagos. De esta forma, se podría ir pagando las deudas, públicas y privadas, con los recursos generados por el sector exterior.

Este razonamiento contiene varios fallos de consistencia. Señalemos algunos.

En primer lugar, la contracción generada por la crisis garantiza la reducción de las importaciones, pero no el incremento de exportaciones, que permitirían generar crecimiento positivo. Con una crisis generalizada en los principales mercados de exportación, ¿contra quién se gana competitividad? Si es con países que también padecen la crisis, apenas se incrementarán las exportaciones. Hay que señalar que más del 60% del comercio exterior de los países de la UE tiene lugar entre los propios  miembros.

Pero, además, en el caso de España, la pérdida de competitividad ha ido acompañada de un comportamiento de las exportaciones que se encuentra a la cabeza de la UE, incluyendo Alemania; un fenómeno que ya fue puesto de manifiesto por el profesor Myro hace tres años (El País, 5 de julio de 2009). Durante la pasada década, cuando perdíamos competitividad por la elevación relativa de salarios y precios, la pérdida de cuota de exportación fue la menor de todos los países europeos (excepto Holanda).

Alemania, que redujo sus precios de exportación durante el mismo periodo, perdió mayor cuota que nuestro país, un 12%, frente a menos del 9% de España. Y si lo comparamos con otros países, los resultados son aún mejores. Reino Unido y Francia perdieron el 40% de su cuota; Italia y EEUU, sobre el 30%

Una reducción de salarios y precios no garantiza, por sí mismo, un aumento de las exportaciones. Han sido otros factores distintos a los precios, los que ayudan a explicar el magnífico comportamiento exportador. En general, las empresas ganan competitividad cuando venden en el exterior. Introducen nuevas tecnologías, intensifican la relación entre capital y trabajo, mejoran la logística y el aprovisionamiento, ganan tamaño que les permiten aprovechar economías de escala.

Estas ganancias de competitividad se transforman, en general, en una mejora de la calidad y en una contención o reducción de precios. En todo caso, son factores distintos a los precios o costes internos los que explican la aparente paradoja del caso español: pérdidas de competitividad frente a los principales países europeos, pero mejor comportamiento exportador que ellos.

La visión de la crisis desde la perspectiva alemana, no encaja con el comportamiento exportador de nuestra economía. La salida de la crisis sustentada, fundamentalmente, por la devaluación interna, vía reducciones salariales, presenta unos límites cuantitativos y una traslación limitada a los precios de exportación. Pero aún cuando tuviese un impacto directo y generase una mejora de la competitividad, sin una demanda adicional de los productos, que tiene que venir de algún sitio, la mejora no tendría un impacto inmediato sobre la producción y el empleo.

Con una nueva crisis generalizada en las economías europeas, los defensores de una salida basada exclusivamente en la reducción de salarios y precios, deberían contestar a la pregunta: ¿de dónde vendrá la demanda adicional?

Economía y reforma del Estado, por Rogelio Velasco, IE Business School

Con intensidad variable y discontinua, durante los últimos años asistimos a debates políticos en torno a la reforma de las administraciones públicas, con dos temas recurrentes: la descentralización y los solapamientos en las actividades de las administraciones. Este proceso parece haber seguido más bien una lógica de lucha por el poder que una racionalidad basada en criterios de organización, capacidades y prestación de mejores servicios a ciudadanos y empresas. No toda la responsabilidad en los defectos que ahora podamos observar recae en las comunidades autónomas. En numerosas ocasiones, la Administración Central se ha inhibido en los procedimientos legales para dar racionalidad al proceso, argumentando que eran temas ya transferidos a las autonomías, con lo que cada una ha legislado como mejor le ha parecido.

El resultado es que nos encontramos en los aspectos relacionados con la regulación de las actividades económicas, con una legislación confusa que ha proliferado extraordinariamente y que varía entre territorios. Además de las dos administraciones públicas de mayor peso, las diputaciones conservan aún algunas funciones, a lo que se añade la actividad de los ayuntamientos que, en materia de regulación de la actividad económica, mantienen competencias muy importantes.

La crisis no debe ser una excusa para prestar sólo atención a los problemas hacendísticos. No saldremos de la actual situación arreglando únicamente los problemas por arriba. Si los aspectos microeconómicos no mejoran, no resolveremos los de mayor escala. La reforma del Estado debe servir, al final, para contar con administraciones más eficientes. No sólo para prestar más servicios con menos recursos, sino para hacerle la vida más fácil a los ciudadanos y las empresas, que son las que crean empleo.

Hace unos días apareció en la prensa el testimonio de un emprendedor que, para montar una bodega en un pueblo de la provincia de Cádiz, tardó tres años en realizar los trámites, necesitó autorizaciones de los cuatro niveles de la Administración, mantuvo contactos y reuniones con 31 funcionarios y gastó más de 10.000 euros en trámites. La historia sería cómica si no fuera por la dramática situación que vivimos. Se podría afirmar que es un caso singular. No lo es. Hace unas semanas que el Banco Mundial publicó el informe Doing Business 2013. De los 179 países analizados, España aparece en el lugar 136 en cuanto a dificultades y complejidad para abrir un negocio. La reducción de todos esos costes, en dinero y en tiempo, resulta fundamental para no desanimar a los pocos emprendedores que hoy se arriesgan a iniciar un negocio y crear empleo.

La reforma del Estado, en consecuencia, no puede hacerse con una perspectiva exclusivamente jurídica o política. Si no se facilitan los trámites, se eliminan arbitrariedades y se suprimen actos innecesarios, obviando, en su caso, la intervención de una o varias administraciones, de manera que los procesos que involucran a actividades económicas sean mucho más eficientes, no se estará contribuyendo a que la actividad privada ayude a salir de la dramática situación en la que nos encontramos.

Nuevas previsiones pesimistas, por Rogelio Velasco

Rogelio Velasco, profesor en la IE Business School, nos manda esta entrada acerca de las nuevas previsiones de crecimiento del FMI, el reciente paquete de medidas del Gobierno y la posición diferencial del BCE.

El Global Financial Stability Report publicado por el FMI esta semana, arroja aparentemente buenas y malas noticias respeto de nuestro país. Por un lado, mejora la previsión de crecimiento para este año del -1,9 al -1,5 por ciento. Por otro, empeora el del próximo, que vuelve  presentar una tasa negativa del 0,6 por ciento.

Digo aparentemente, porque por la fecha de publicación, este organismo no ha tenido tiempo de incorporar las nuevas medidas de ajuste tomadas por el gobierno de Rajoy la semana pasada, que van a reducir aún más el crecimiento para lo que queda de año y para buena parte del próximo.

Está aún por ver si, como el Fondo afirma, las medidas van a permitir una mayor consolidación fiscal, porque algunas de las decisiones adoptadas –aumento del IVA combinado con reducción de los salarios púbicos- van a hundir más el consumo, reduciendo la recaudación e impidiendo, por tanto, un cierre significativo en la brecha entre ingresos y gastos públicos.

Guardián de la ortodoxia monetaria y fiscal, la situación tan grave que viven algunos de los países de la eurozona ha hecho modificar el punto de vista del Fondo para combatir la crisis. También el hecho de que su economista-jefe, Olivier Blanchard, ha desarrollado toda su carrera académica investigando sobre nuevos modelos keynesianos, monetarios y fiscales, que están orientando sus recomendaciones.

Resulta bastante insólito, en particular, que recomiende la compra de deuda pública a gran escala en el mercado secundario de España e Italia, con el objetivo de reducir el tipo de interés a largo plazo que se encuentra para ambos países en un insostenible nivel próximo al 7 por ciento. Pero el Fondo es consciente que si se corta la financiación a esos dos países, la situación de inestabilidad repercutiría no sólo en la UE sino en todo el mundo.

Por esta razón apremia al BCE a retomar la política de compras que llevó a cabo hasta hace ahora cuatro meses. El Fondo ha aplaudido las compras llevadas a cabo por el Banco de Inglaterra y por la Reserva Federal para evitar el colapso del crédito en ambos mercados.

Es de todo punto significativo el que el Banco de Inglaterra acumule en su activo deuda pública superior al 25 por ciento del PIB británico. La Reserva Federal por su parte acumula casi un 20 por ciento. El volumen de deuda acumulada en el balance del BCE apenas alcanza el 3 por ciento del PIB de la eurozona. Esta es la herencia de las directrices diseñadas por el antiguo banco central alemán.

A pesar de que las advertencias y presiones provienen de instituciones tan poco sospechosas como el Fondo y la Reserva Federal, no parece que las autoridades europeas se den por aludidas. Se sigue con los mismos objetivos, con los mismos instrumentos y con la  misma gobernanza, desesperantemente lenta, que hemos tenido hasta ahora.

Mientras tanto, el mercado nos sigue valorando con la misma lógica y toma las decisiones a un ritmo mucho más rápido que las decisiones que adoptan los políticos europeos. Puede ocurrir cualquier cosa mucho antes del periodo al que llegan las previsiones del FMI.

¿Cuánto valen los solares sin mercado?, por Paloma Taltavull

Paloma Taltavull nos envía esta interesante entrada acerca de la valoración de los activos inmobiliarios.

Las condiciones de la UE para dar vía libre a la ayuda a la banca (y rescate a la economía española) incluye la obligatoriedad de que los ‘bancos malos’ estén listos antes de final de año. Estos bancos se formarán con el capital resultante de la suma del valor capital de los ‘impaired assets’ o activos problemáticos entre los cuales se encuentran los créditos concedidos para la compra de suelo, promoción y los impagados.  La regla 21 del memorándum sobre España (julio 2012) prevé que estos activos serán transferidos a su valor económico real de largo plazo.

Es conocido que el importe de los créditos se concede en una proporción del valor de los activos inmobiliarios. También lo es que estas propiedades son valoradas técnicamente, de acuerdo con las reglas internacionales de valoración [1] aunque en el caso de España, adaptadas a la normativa contenida en el orden ECO 805/2003, y más específicamente a partir de 2007, con respecto a los criterios recomendados en los análisis de solvencia de las entidades. Estos criterios han ido imponiendo que los valores de determinados activos inmobiliarios, como el suelo entre otros, sean registrados en los balances con valor cero, con el argumento de que no tienen mercado y, por tanto, no tienen valor que pueda ser estimado con las técnicas disponibles.   Esa valoración a cero ha afectado, en algunos casos,  al pase de ganancias a pérdidas en alguna de las instituciones financieras que han requerido de intervención.  Así las cosas,  el memorando de la UE especifica que el valor de transferencia de los impaired assets debe ser el económico real de largo plazo, mientras que las técnicas de valoración de los bienes inmobiliarios asignan un valor de corto plazo.  La técnica de valoración inmobiliaria que se aplique se convierte, por tanto, en un elemento clave para la estimación del importe que será segregado de los balances de los bancos y cajas, y del valor con el que inicien su vida estos bancos malos.

–          Una rápida explicación del mecanismo de valoración

Aunque existen distintas técnicas para valorar un bien inmobiliario, la más utilizada se denomina ‘valor por comparación’ y consiste en que se toman valores de bienes inmuebles parecidos que están en oferta en el mercado (sujetos a suficientes restricciones para garantizar la similitud del precio en el ámbito local), se calcula un valor homogéneo comparable por metro cuadrado y este es el valor que se aplica al bien en cuestión. Esta técnica depende de la información existente en el mercado, y genera valoraciones sesgadas cuando el número de observaciones ‘de mercado’ existentes es muy pequeña o, simplemente, no hay, como está ocurriendo desde el inicio de la crisis financiera para el caso del suelo.  Otra característica de este método consiste en que la valoración que se asigna es la correspondiente al valor que fija el mercado en cada momento, es decir, es un valor de corto plazo.

La insuficiencia (o inexistencia en el caso del suelo) de valores similares correspondientes a ofertas o transacciones equiparables, ha generalizado la idea de que el valor de esos bienes era cero cuando la literatura existente muestra cómo estas situaciones de ausencia de referencias en el valor son comunes en ciertos momentos de los ciclos inmobiliarios, y existen métodos alternativos para resolver (temporalmente) el problema de la información comparativa a utilizar.

La economía ha desarrollado técnicas que identifican los comportamientos  de largo y de corto plazo en las variables con perfil temporal. Las técnicas de cointegración son capaces de identificar los co-movimientos permanentes de variables económicas. Su aplicación a la valoración inmobiliaria es posible, aunque requiere dos condiciones. La primera, tener una serie histórica lo suficientemente larga como para poder calcular la relación de cointegración, y la segunda, disponer de un modelo teórico que explique la causalidad entre ambas variables.

En este post se presentan los resultados de un ejercicio que permite dar una idea de la diferencia existente entre los valores calculados con los métodos convencionales de tasación (de corto plazo) y los que se obtendrían utilizando un modelo de precios en el que se ha contrastado la existencia de relaciones de cointegración (de largo plazo). Con el modelo de largo plazo, se ha realizado un ejercicio de predicción basado en un modelo de Corrección de Error, cuyo resultado aparece en los gráficos con la serie en puntos.  El ejercicio está aplicado a las series de precios oficiales (Ministerio de Fomento, cuya metodología utiliza los valores de tasación como fuente) de suelo (Gráfico I)  y de viviendas (Gráfico II), agregadas en ambos casos. Los datos corresponden a la provincia de Alicante, por razones obvias.

GRÁFICO I

GRÁFICO II

Como se puede observar, el ejercicio consigue estimar un valor estable en el caso del suelo que oscila alrededor de los 200 euros/m2  (que hace referencia a un valor promedio calculado sobre la base del  número de operaciones, el importe y la superficie del total de las transacciones de suelo realizadas), cuando las últimas observaciones desde el mercado dan valores de 100 euros/m2.  La discrepancia entre los valores estimados y los observados  remarcaría la utilidad de esta técnica. Si como consecuencia de la severa restricción crediticia a la promoción, los valores del suelo se han hundido (hasta 100 euros/m2) , la estimación de largo plazo estaría mostrando la senda por la que habrían evolucionado caeteris paribus que podría considerarse la senda de largo plazo. El hundimiento de los precios es mucho menor en viviendas (en este sentido, el ejercicio es coherente con la observación empírica),  muestra una menor distancia y volatilidad en la predicción frente al valor observado, y también permite estimar la senda de evolución de los precios en los períodos siguientes.

Aunque este ejercicio se basa en los datos agregados, y por tanto no sería aplicable a una valoración concreta, si muestra como existen técnicas que permiten el cálculo de los valores de largo plazo de los bienes inmobiliarios, y que pueden servir para el proceso de estimación del valor de los activos que son respaldo de las operaciones financieras con garantía real.

Referencias bibliográficas

Adair, A, Downie, ML, McGreal, S y Vos, G, 1996, European Valuaton Practice, E&FN Spon, Londres,

Crosby, N. (2000). ‘Valuation accuracy, variation and bias in the contact of standards and expectations’, Journal of Property Investment & Finance, 18(2), 130–161.

IVSC International Valuation Standards, Normas Internacionales de Tasación, 2000

Ministerio de Economía, Orden ECO/805/2003, del 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

Whipple, RTM, 2006, Property Valuation and Analysis, 2nd Ed, Thomson, Australia.


[1] International Valuation Standards (IVSC)es una institución de profesionales que trabajan en la armonización de las  reglas de valoración utilizadas por los técnicos de distintos países. Ha habido un proceso de convergencia en cuanto a la unificación de estos métodos que puede verse en Adair, et al. 1996,  Crosby, 2000, o en cualquier manual sobre valoración, como en Whipple, 2006.

Los excesos de la red de autopistas madrileña, por Federico Pablo Martí

Federico Pablo Martí, profesor Titular de la Universidad de Alcalá, nos envía esta esclarecedora y oportuna entrada sobre la red de autopistas madrileña.

En las últimos días han aparecido en los periódicos informaciones sobre la delicada situación que atraviesan algunas de las concesionarias de las autopistas construidas en Madrid durante la última década. Al parecer, tienen una deuda de 3.800 millones de euros, y los resultados de explotación no alcanzan ni siquiera para cubrir los intereses de ella, por lo que si no se actúa rápidamente están abocadas a la quiebra. Esta sería un hecho muy negativo para un sector muy competitivo internacionalmente, pues afectaría gravemente a su imagen cuando acude a las licitaciones de concesiones en todo el mundo. La situación es complicada para el  Estado, pues podría verse obligado a pagar esta deuda si las concesionarias quebraran, como responsable subsidiario, lo que complicaría todavía más la difícil situación actual de las cuentas públicas. De manera que se hace urgente algún plan de restructuración de la deuda y de incremento de los ingresos a través de peajes.

Pero lo que subyace en el fondo de esta situación es un desafortunado plan de sobredotar a Madrid de carreteras de alta capacidad, que aún sin el actual escenario de crisis económica, habría acabado generando importantes problemas. No se trataba ya sólo de cubrir las necesidades que impone la condición de capitalidad europea, sino de incrementar los equipamientos más allá de lo que exigía el crecimiento económico madrileño, pues ya en el reciente período expansivo, Madrid sólo ha destacado con respecto al crecimiento nacional porque posee un mayor peso de las actividades de servicios, más dinámicas.

En efecto, en el año 2000, durante el segundo gobierno de Aznar, se puso en marcha un ambicioso plan de infraestructuras de carretera que tenía como eje fundamental mejorar la movilidad de la capital, mediante la construcción de una nueva circunvalación y de cuatro nuevos accesos mediante autopistas de peaje, que se ubicarían paralelamente a las autovías radiales ya existentes. Se suponía que sería financiado íntegramente por la iniciativa privada. En el caso de Madrid, las empresas concesionarias se encargarían de obtener la financiación necesaria para la realización de las obras, así como para la conservación y mantenimiento de las vías, a cambio únicamente de los ingresos por peajes obtenidos por las cuatro autopistas radiales. En el gráfico adjunto puede apreciarse el rápido desarrollo de las infraestructuras viarias de Madrid con respecto a Barcelona (haciencdo clic en él se ve ampliado).

Este esquema, que pretendía aumentar la dotación de infraestructuras sin que ello supusiese un coste para los contribuyentes, se ha revelado como un fiasco por tres motivos fundamentales.

En primer lugar, la escasa demanda. Los tráficos reales apenas alcanzan el 40 por ciento de los inicialmente previstos, debido a diversos motivos, que van desde los problemas de diseño hasta la situación especial creada por la crisis. Los ingresos por peajes son menos de la mitad de los previstos. Las conexiones y la disposición geográfica de las radiales no las hace atractivas a los usuarios. Sólo la AP3 entra directamente en la capital, y los accesos son en muchos casos difíciles, eliminando buena parte de los potenciales ahorros de tiempo que podrían derivarse de su utilización. La intensificación de la competencia de las autopistas gratuitas, y de la red de trenes de cercanías, como  consecuencia de la crisis, así como la falta de hábito de los madrileños al pago de peajes, ha frenado también el uso de estas infraestructuras. Finalmente, los nuevos macro desarrollos urbanísticos, como los de Seseña en Toledo o Yebes en Guadalajara, no han funcionado como se esperaba, debido al parón del sector inmobiliario.

En segundo lugar, los costes de las expropiaciones fueron diez veces mayores de lo previsto (152 millones de euros). Los tribunales de justicia declararon en sentencia firme que los procedimientos de expropiación eran nulos, por no respetarse los procedimientos de información pública. Para compensar a los expropiados por ello, teniendo en cuenta que no se les podía devolver los terrenos, al haberse realizado ya las obras, los tribunales elevaron muy sensiblemente las indemnizaciones, recogiendo en ellas el cambio en el valor de los terrenos derivados de la construcción de las autopistas.

Por último, la inversión en construcción prevista inicialmente aumentó en un 30 por ciento –cerca de 500 millones de euros- debido a las modificaciones de obra. Las profundas alteraciones al alza de los proyectos constituyen una singularidad de nuestra contratación pública, que ha recibido reiteradamente la atención de las autoridades europeas, por servir como un mecanismo de protección de nuestras empresas frente a sus competidoras europeas. Las licitaciones a beneficio cero, o incluso a pérdidas, no son prácticas extrañas en nuestra economía, pues frecuentemente los constructores esperan obtener los ingresos posteriormente a través de las modificaciones de obra, ya que en ellas el procedimiento de adjudicación permite incluir costes más fácilmente.

Los problemas de planificación han agravado la situación. Y no sólo para Madrid. La circunvalación de Alicante se enfrenta a la reciente construcción de una autovía que duplica las infraestructuras y ha hecho caer el tráfico un 70%. En el caso de Madrid, la falta de continuidad de la carretera Madrid-Toledo en el tramo Toledo-Cordoba, por problemas de impacto medioambiental, la ha convertido en una vía de escaso uso, al no ser una alternativa a la A4 que une el centro con Andalucía.

El resultado de todo ello, como ya se ha señalado al comienzo de este post, es que las empresas concesionarias corren un serio riesgo de quebrar. Para evitar esto, el gobierno estableció a finales de 2010 diversas medidas. Por una parte se otorgaron a las empresas concesionarias préstamos participativos por la cuantía del coste de las expropiaciones, una vez descontado el 175 por ciento del valor inicialmente ofertado, que debe ser asumido por éstas. Estos préstamos deberán ser devueltos durante el plazo de concesión del Plan, y para ello las concesionarias podrán incrementar, previa autorización de la Administración, los plazos o los peajes vigentes.

Por otra se cles compensó por los escasos ingresos, con el muy optimista argumento de que el bajo nivel de tráfico es de carácter transitorio, y en pocos años se alcanzarán los niveles previstos o incluso se superarán. Con este fin, se estableció un plan en 2010, con una duración prevista de tres años, por el que el Estado cubriría la diferencia hasta alcanzar el 80 por ciento de los ingresos esperados, pero siempre bajo la restricción de que las cantidades aportadas nunca podrían superar a los ingresos obtenidos por los peajes. Como contrapartida, en el caso –altamente improbable- de que los ingresos por peajes superasen las estimaciones iniciales, el Estado y las concesionarias se repartirían este exceso a partes iguales. Ante el mantenimiento de las dificultades, el gobierno ha anunciado que ese plan se ampliará hasta 2021.

Medidas paleativas, que reclaman un plan de actuaciones más profundo y contundente, a través de la restructuración de la deuda y el aumento de peajes. Quizá también del cambio de concesiones, buscando la compensación entre rentables y deficitarias, al mismo mismo tiempo que se alarga el plazo de concesión de las rentables, como incentivo para ello.

Pese a estos problemas, la Ministra de Fomento anunció recientemente que se estaba trabajando en la concesión de cuatro nuevas autopistas, para cuando las circunstancias mejores. No parece lo más oportuno.

La nueva reforma financiera

La reciente nacionalización de BFA, el banco matriz de Bankia, sin duda un importante paso hacia la solución de los graves problemas de un grupo de tan elevada dimensión, ha abierto el camino a un nuevo plan de reforma financiera, por el cual el Gobierno obliga a los bancos y cajas a aumentar las provisiones que cubren el riesgo de sus activos inmobiliarios (construcción y promoción) considerados sanos o en situación normal (es decir, los no clasificados en las categorías de adjudicado, dudoso, o subestándar), que en el marco recesivo actual han perdido y perderán parte de su valor. La cantidad total estimada a provisionar se sitúa en el entorno de 28.000 millones de euros, pero variará finalmente en función de los resultados que ofrezca la valoración de las carteras de crédito de las entidades financieras que el Gobierno ha acordado encargar a dos consultores independientes (que no se enfrentan a una tarea fácil, dada la parálisis del mercado inmobiliario). Esta cantidad, se añade a la aún pendiente de desembolsar por las entidades para acomodarse a las exigencias del reciente RDL de 2 de febrero, que se cifra en 24.000 millones.

Como estas cifras provocarán pérdidas en algunas entidades, se prevé la intervención del FROB para cubrirlas, con aportaciones de capital, y sobre todo, con préstamos (cocos). El Gobierno espera que la necesidad total de fondos públicos no supere los 15.000 millones de euros, pero esto no parece nada fácil. En efecto, en un informe elaborado hace dos semanas por Analistas Financieros Internacionales (AFI), se avanza una previsión de resultados para las entidades financieras en este año de 27.000 millones de euros, antes de atender a las provisiones requeridas,  de lo que se desprende que las aportaciones del FROB deberán ser sensiblemente superiores a las anunciadas.

Además, las cifras mencionadas no contemplan el posible deterioro en el valor de otros activos no inmobiliarios (cuyo su riesgo será también evaluado por los analistas independientes) a lo largo de este año y del próximo. En este sentido, en el mencionado informe de AFI, se estima una necesidad adicional de provisiones de otros 30.000 millones para cubrir créditos a empresas y familias. También los activos inmobiliarios adjudicados, que serán trasladados obligatoriamente a nuevas sociedades inmobiliarias de liquidación (denominadas Sociedades de Gestión de Activos), pueden sufrir mermas sobre “el valor razonable” de transmisión, que afectarán a las cuentas de resultados de los bancos, a los que estas sociedades podrán seguir vinculadas durante tres años.

Por todo ello, no está claro que la nueva reforma vaya a despejar todas las dudas de los mercados y de las autoridades comunitarias con respecto a la solvencia de las entidades financieras españolas, ni que el recurso al FROB no vaya a ser finalmente mucho mayor. En todo caso, es una ventaja que se haya abierto la puerta a una ampliación de las intervenciones de este organismo,  que debería haber desempeñado un mayor papel en la reforma financiera desarrollada hasta ahora. Tampoco está claro que se garantice la recuperación de las aportaciones públicas a las entidades con problemas, que pueden tener dificultades para devolver los préstamos y ver reducirse el valor de sus acciones. Este hecho hace temer con razón la posibilidad de un impacto negativo de la nueva reforma sobre el deficit público, que inevitablemente se compararía con la política seguida de recorte en gastos sociales, de educación y de sanidad. Pero de producirse ese impacto negativo, se diferirá en el tiempo. Por último, el uso preferente de préstamos supone que los equipos de gestión de las entidades que requerirán ayuda son los adecuados, pero no hay que descartar el que no sea así en algunos casos, y por tanto, que los préstamos no hayan de ser convertidos en acciones más adelante y remodelados los equipos gestores.

Argentina, de nuevo

En una breve entrada en el blog Foco Económico, Andrés Neumeyer resume un excelente artículo de Daron Acemoglu y James Robinson dedicado a Argentina, a su vez publicado en otro blog,  Why Nations Fail? Los citados autores se preguntan sobre lo que sucede en este país y creen que en última instancia obedece a la sistemática opción de la oligarquía por el poder frente a la prosperidad.

Argentina, por Rogelio Velasco

Abundando en la expropiación de YPF, Rogelio Velasco, Profesor en la IE Business School, nos envía esta nueva entrada.

La decisión del Gobierno argentino de expropiar las acciones de Repsol en YPF representa un duro golpe para los intereses de las empresas españolas en Argentina y en otros países de América Latina. No es sólo Repsol y quizás no sea sólo Argentina. Hace sólo unos días, se produjo una caída de la red de Movistar en Buenos Aires que mantuvo sin conexión a los abonados durante algunas horas. El Gobierno argentino advirtió que impondría la multa máxima a la operadora española. Esta decisión del Ejecutivo argentino puede alentar a otros gobiernos populistas americanos a hostigar a empresas extranjeras que suministran servicios básicos en los países. La expresión “esta empresa es nuestra -YPF-  sólo que tiene inversores extranjeros” muestra el punto de vista del Gobierno argentino. El suelo y el subsuelo tienen un especial valor sentimental para los ciudadanos, al asociar esos elementos a la patria y sus habitantes. Las compañías mineras y petroleras son las que más sufren las decisiones económicas populistas de los gobiernos. Y todos los gobiernos peronistas son populistas.
Hasta hace pocos años, al viajar por zonas rurales y alejadas, las gasolineras de YPF, con sus banderas, eran el único símbolo que mostraba al viajante que se estaba en ese país. YPF tiene un gran valor sentimental para los argentinos.  El atropello que ha sufrido Repsol es inadmisible. Mucho más si se tiene en cuenta que dio entrada a uno socio local -para mejorar las relaciones con el Gobierno- al que le concedió un crédito que ha ido pagando con los propios dividendos obtenidos. Un negocio redondo.
Repsol tendrá que acudir a un organismo internacional -dependiente del Banco Mundial-  para denunciar la expropiación. Otras empresas españolas tienen experiencia. Telefónica ya demandó al Gobierno hace años, ganó el juicio, pero perdonó los 2.500 millones de dólares que demandaba (por la congelación ilegal de tarifas) para mantener buenas relaciones. Otras, empresas francesas, norteamericanas y españolas han tenido que marcharse de Argentina porque los contratos firmados con el Gobierno central, autoridades provinciales o ayuntamientos, no han sido cumplidos por decisiones unilaterales, haciendo inviable la prestación de los servicios.
El Gobierno español debe tener cuidado a la hora de adoptar medidas de réplica por la satrapía cometida. España es el primer inversor en ese país. Muchas de sus empresas operan en sectores regulados por el gobierno. Telecomunicaciones, Televisión, Electricidad, etc. Una réplica española, seguida por otra del Gobierno argentino y a continuación otra, puede desembocar en una espiral muy destructiva. YPF carece de los recursos financieros, del capital humano y de la tecnología para la explotación de los nuevos yacimientos en varias provincias. El Gobierno tendrá que explicar ahora cómo va a llevarlo a cabo. Aunque no les guste y la mayoría no lo reconozca, Argentina funciona, en gran medida, gracias a las multinacionales que operan la telefonía, electricidad, aguas, etc. Antes de su entrada los servicios eran, sencillamente, catastróficos.
Argentina presume de ser un país que pertenece al primer mundo, al mundo desarrollado. Hechos de este tipo demuestran que todavía les queda un largo camino que recorrer para pertenecer a ese club.

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