Evolución de las hipotecas en España. ¿Restricción crediticia?, por Paloma Taltavull

La profesora Paloma Taltavull, del departamento de Análisis Económico Aplicado de la Universidad de Alicante, inaugura el mes de septiembre de nuestro blog con esta interesante entrada acerca de la evolución seguida por las hipotecas concedidas para adquisiciones de suelo y vivienda por los bancos y las cajas de ahorro a lo largo de los años últimos años.

Los efectos de la ‘Gran Depresión’, como se conoce ya de forma generalizada en los Estados Unidos a la crisis de 2008, se ven claramente en los problemas que las instituciones financieras presentan en todo el mundo desarrollado. La pérdida de confianza en la asignación financiera de los mercados de capitales y los efectos sobre los mercados interbancarios de los mismos causantes, han reducido enormemente el flujo de liquidez al sistema financiero, desatando los riesgos de liquidez a los que todas las instituciones financieras estaban expuestas. Es cierto que algunas lo han estado más que otras, por ejemplo, aquellas que tienen sus riesgos concentrados en operaciones a mayor plazo (por ejemplo, hipotecas) son más sensibles al volumen de fondos que puedan obtener a corto y medio plazo (a través de los mercados o de los depósitos de los ahorradores) porque deben mantener la financiación de los prolongados créditos concedidos.

Este es el caso de las cajas en España. Son instituciones que tradicionalmente se especializaron en la financiación a los hogares. Esto significaba, por un lado, que han sido las depositarias de la mayoría del ahorro de la economía (ligado a los hábitos financieros de las familias), pero también que eran los mayores prestamistas de las mismas, atendiendo a sus necesidades de crédito que han sido, principalmente, el consumo (básicamente duradero, como coches, electrodomésticos…) y la inversión, principalmente para vivienda.  Esta estructura ha hecho que la temporalidad (madurez) de la cartera de créditos de estas entidades sea sustancialmente mayor que en el caso del resto de instituciones como resultado natural de su actividad, lo que les obliga a tener elevados flujos de liquidez para refinanciar período a período (2-3 años) su cartera de préstamos a muy largo plazo (20 años) . Esto ha puesto a las cajas en la primera fila del impacto negativo de esta crisis generándole, con matices entre ellas, las dificultades que han afrontado estos años que, hay que reconocer, con muy buena gestión. Otras instituciones similares europeas no duraron ni siquiera el primer embate de la restricción de liquidez, mientras nuestras cajas han aguantado los primeros rounds.

Mantenerse en estas condiciones durante tres largos años, cuando los mercados conocen su debilidad, no es fácil. Además, lo es menos cuando la crisis se ha generalizado con efectos severos sobre la actividad productiva, el desempleo y, por tanto, la disponibilidad de ahorro (caída en los depósitos) y la reducción en la demanda de créditos.  Todo esto ha afectado a su actividad habitual y, lo que es más relevante, a los ratios de referencia que indican su salud financiera.

Tras un boom inmobiliario como el experimentado en España (y en otros muchos países desarrollados), las instituciones financieras (las cajas en mayor medida) han aumentado mucho su ratio de exposición al sector. Mientras todas las demás actividades se fueron manteniendo, la (como se denomina ahora) concentración de riesgos en las actividades inmobiliarias se mantenía proporcional a la de otros sectores productivos, dando un equilibrio relativo en los balances que no hacía
saltar la voz de alarma y permitía mantener su actividad. Estas cifras dibujan un juego diabólico: cuanto más aumentase el volumen de negocio, más podía crecer los créditos a todas las actividades productivas, y normalmente se concentraba en las más rentables, léase las inmobiliarias. Poner techo a esta evolución, con una economía creciendo al 3,5%, no es sencillo.

Con la crisis, básicamente con la segunda ola de crisis, cuando alcanza al desempleo, la caída en el consumo y a la economía en su conjunto,  el resto de las actividades productivas distintas a la inmobiliaria se contrajeron con rapidez, y los créditos asociados a sus fines también, pero la exposición a los activos inmobiliarios permanece elevada, dado que los créditos que caracterizan a este sector son de muy largo plazo. Esto ha generado un desajuste en la estructura contable que desbarata los ratios de riesgo, haciendo aparecer a las instituciones financieras más comprometidas con el mercado hipotecario, antaño muy solventes, como instituciones con mayor riesgo.

Esta transformación ha generado las alarmas para reducir esos ratios de exposición (y reducir el riesgo también), en el corto plazo, lo que está produciendo que aquellas instituciones más expertas en el mercado hipotecario estén prácticamente cortando la financiación al sector, ahogándolo más, si cabe.

Este proceso se ve con claridad cuando se analizan las cifras de hipotecas concedidas. Se puede decir que hay dos momentos en la Gran Depresión del siglo XXI. El primer impacto se produce  tras 2008 (gráfico 1; haciendo clic en él se puede ver ampliado), del que los flujos de financiación hipotecaria parece que se recuperan siguiendo la senda de otros países, para volver a caer en 2010 en cuanto al número de hipotecas prestadas aunque, eso sí, a menores valores unitarios. La crisis de la deuda soberana, la reorganización financiera y la acumulación del riesgo relativo, hacen que el sistema financiero experimente presiones que empeoran su posición prestamista. Esta segunda ola no es experimentada en algunas economías, pero la española debe reducir drásticamente el ritmo de financiación al sector para cumplir con los criterios que le son impuestos para mantenerse en equilibrio. Si nos fijamos en la temporalidad, la coincidencia con el comienzo de la reestructuración financiera y la aplicación de los criterios de Basilea es relevante, y refleja como su efecto más inmediato ha sido la retirada de operaciones hipotecarias fundamentalmente en el ámbito urbano (viviendas y suelo). La caída acumulada entre enero de 2008 y junio de 2011 en el total de hipotecas concedidas (en número y en importe) ronda el 42% en media, tanto en el total como en las hipotecas urbanas.

A pesar de lo que se puede intuir por las noticias de prensa, Bancos y Cajas de Ahorro han actuado en la misma forma desde 2010 (gráfico 2). Aunque fueran los bancos los que menos contrajeron la actividad crediticia en hipotecas durante el primer impacto de la crisis, el número de operaciones hipotecarias se redujo en una media de entre un 37% y un 42% en el caso de los bancos (en número y en importe respectivamente) y de un 48% y 46% en las cajas (respectivamente) en total desde 2008. El resto de las instituciones que actúan en el mercado hipotecario, grupo en el que las Cajas Rurales tienen un peso importante, son los que menos han reducido su actividad crediticia: el 20 y el 22% respectivamente, entre 2008 y 2011.

En lo que respecta a las hipotecas por finalidades (gráfico 3), los dos grupos más importantes, a viviendas y a solares, han experimentado similares reducciones. Sin embargo, tras el primer embate de la crisis, los créditos a solares se recuperaron pronto, creciendo, incluso, desde mediados de 2008 hasta principios de 2010 en número, aunque no así en el volumen total en euros. La contracción en este tipo de créditos fue sustancialmente menor que en viviendas, aunque
desde 2010 sus caídas acumulan un -40% sostenido.

En realidad, el ajuste en la financiación a los solares se ha producido, fundamentalmente, en la segunda oleada de crisis. A pesar de lo duro de la primera, se siguieron concediendo hipotecas para la compra de solares en número a ritmo similar (gráfico 4) a los períodos anteriores a la crisis. Es desde mediados de 2010 cuando se produce el ajuste, reduciendo el número de préstamos a solares (que son, en realidad, la primera fase de los préstamos a promotor) por debajo del mínimo de 2003. Hay que tener en cuenta que esta cifra no es pequeña. 2003 y 2004 fueron los años de mayor edificación en el ciclo expansivo de construcción residencial español, lo que da una idea de cómo esta reducción, con la situación de la conomía actual, no tiene las consecuencias que el mero análisis frio de los datos sugeriría.

El mantenimiento de estos créditos es una buena muestra de la existencia de ciertas expectativas de recuperación de la actividad, recuperación que se estaba dando en otros países europeos también, y la toma de posiciones para continuar producción en el medio plazo. La segunda ola de la crisis parece que elimina estas proyecciones, a la vez que refleja un aumento en el riesgo hipotecario asociado a las actividades en suelo.

Independientemente de que la  reacción de contraer el crédito sea razonable desde el punto de vista de una empresa (financiera)  que debe sobrevivir en una tormenta , el efecto que esto está teniendo sobre el mercado inmobiliario es devastador. Hace solo unos pocos años, se había  conseguido desarrollar de nuevo un sector de construcción ágil y capaz de reaccionar ante los aumentos de demanda de una forma admirable. Aunque puedan haber críticas de especulación (que es un fallo de mercado y cuya regulación debía ser mayor por esta razón), lo cierto es que el sector constructor español ha contribuido mucho al crecimiento económico pero, además, había asentado una estructura productiva desaparecida prácticamente (lo que está ocurriendo de nuevo) tras la gran crisis de finales de los ochenta en España.  También había hecho crecer y modernizarse a las industrias de materiales que han invertido en innovación y calidad, nternacionalizándose, exportando y colocándose en las listas de los mejores productos para la construcción de los países más exigentes. Todo esto está desapareciendo.

Ante tamaña crisis es difícil dar soluciones. Como en el pasado, la recuperación en este sector vendrá lentamente y de la mano, más bien tras el paso, de la recuperación de la demanda interna que está íntimamente vinculada a la del empleo. Sin embargo, también como en el pasado, la política pública puede ayudar a que no desaparezcan las estructuras sectoriales, y debe hacerlo. La vía regulatoria es la única factible en un entorno de restricción presupuestaria: la política de vivienda y las políticas fiscales en general,  deben recuperar sus herramientas de incentivo a la financiación vía demanda y oferta, a la vez que garantizan la ordenación de la actividad productiva, la formación y asientan las garantías. Estos últimos aspectos son fundamentales para una recuperación de un sector con bases tecnológicas y de conocimiento.

Esta intervención no es fácil de hacer ya que, como antes se decía, las instituciones financieras deben reducir sus ratios de exposición al sector inmobiliario, y lo hacen intensificando la restricción crediticia. Es como un circulo vicioso difícil de deshacer, y es necesario aplicar políticas imaginativas que lo rompan, por el bien de la economía española.

4 comentarios (+¿añadir los tuyos?)

  1. Jimmy
    Jun 29, 2012 @ 15:53:48

    Hola Paloma, me gusta mucho el articulo. Tengo unas preguntas si me puede responder:
    Piensa que el rescate concedido por Bruselas (Liquidez) puede reactivar de nuevo el mercado inmobiliario español? Mucha gente que perdieron su empleo siguen pagando las hipotecas con el paro y en dos años no pueden tener ese paro, no piensa que la situación puede ser más complicada?
    Como establecer de nuevo la confianza en el mercado inmobiliario español?
    Que pasará con las hipotecas subprime? is it the end?

    Gracias!

    Responder

    • Paloma Taltavull
      Jul 01, 2012 @ 11:59:39

      Hola Jimmy. Me alegro que me hagas esas preguntas.

      A la primera, esto es, si el rescate reactivará el mercado inmobiliario español, la respuesta es no. El rescate está dirigido a resolver las necesidades de liquidez de los bancos para que, en una segunda fase, éstos recuperen el crédito. Ya me sentiría yo satisfecha si se recupera el crédito a los sectores productivos y a las familias con rapidez como resultado de la ayuda, pero va a ser dificil que se recupere el crédito al sector inmobiliario por varias razones. La primera es que el sistema financiero tiene un riesgo elevado en este sector y no quieren aumentarlo, lo que afecta especialmente al sector promoción.
      La segunda es que los créditos hipotecarios son a largo plazo, y tal y como están los mercado interbancarios y de capitales, comprometer a largo plazo financiandose a corto conlleva un riesgo adicional que las instituciones financieras no van a querer asumir. Desgraciadamente, nuestro mercado hipotecario está en una situación muy delicada, a pesar de ser uno de los que mejor han funcionado de toda Europa.

      A la segunda cuestión, efectivamente creo que la situación puede empeorar.
      Por ahora, la tasa de dudosidad en las hipotecas de primera residencia es muy baja (alrededor del 2,5%) comparada con el resto de las tasas lo que implica que los hogares pagan las hipotecas. Algunos agentes coinciden en que muchos de los pagos son respaldados con ayudas de la familia que, de nuevo, está actuando como un colchón que reduce el sufrimiento derivado del desempleo en los hogares. Si seguimos perdiendo puestos de trabajo, sin duda todo empeorará, no solo los pagos hipotecarios.

      Restablecer la confianza en el mercado inmobiliario me suena raro. No hay desconfianza en este mercado, la hay en el sistema financiero. Sin duda, los avisos de caída masiva de precios han modificado expectativas de infersión y hay bastantes compradores potenciales esperando una caída mayor que no llega drásticamente. Los precios se ajustan a la baja lentamente, junto con la caída en otros indicadores, lo que es un reflejo de que en España se está dando similares situaciones que en otros países: reajuste general de valores (devaluación interna?), capitales a la espera de oportunidades de inversión (saldos) y la convicción de que un ajuste de precios drástico no resolvería nada. El mercado inmobiliario se recuperará con la actividad económica. Es un sector movido por la demanda interna.

      No tenemos en España hipotecas sub-prime tal y como éstas están definidas.
      En la catalogación de las hipotecas españolas, no existe esa clasificación.
      Si hay medidas de riesgo que pueden evaluar la probabilidad de que una hipoteca entre en el rango de dudosa, y se aplica.

      No será el final. El sector inmobiliario tiene retos muy importantes de futuro en España: rehabilitar el 60% del parque de viviendas que fué construido entre 1960-75, incorporar nuevos sistemas y materiales sostenibles en el proceso de producción y en las tecnologías constructivas, organizar la gestión de los edificios de forma sostenible y la readaptación del stock a nuevos sistemas de autoconsumo energético, entre otros. Mucho que hacer en los próximos veinte años, así que no es el final.

      Responder

  2. Germà
    Sep 02, 2011 @ 11:49:59

    Me ha gustado el post, Paloma. Sin embargo, tengo alguna discrepancia con el diagnóstico y sugerencias de política. Creo que el ajuste de precios en el mercado todavía no ha llegado al nivel adecuado; a mi juicio, desde el punto de vista residencial el problema que estalló en 2007 fue el de falta de demanda solvente; la crisis hizo el resto. Por lo que respecta a la adquisición para inversión, mientras no haya expectativas de crecimiento de precios no se reactivará, y esto va a tardar bastante, me parece. En este contexto, me parece que el asunto del crédito responde más a un problema general de solvencia, y la restricción de liquidez es consecuencia, y no tanto causa del asunto. Por otra parte, a mi no me parece adecuado que la política apoye la recuperación artificial del sector de la construcción. Es cierto que se creó mucha actividad y alguna innovación, al igual que con las empresas constructoras de obras públicas, de materia móvil de tren, de producción de energías fotovoltáicas: todas las burbujas generan gran actividad, alguna innovación y adquisición de know how. El problema, como siempre, son los costes para el bienestar social que la financiación (pública + privada) de las burbujas genera. En nuestro caso, pues donde estamos. Espero que no volvamos a tener un sector de la construcción (residencial y de obra pública) tan grande como se creó, con el inmenso poder político que acumuló (ver, por ejemplo, operación antes de ayer de Sacyr y Pemex en Repsol), y con los desequilibrios y costes futuros que esto ha vertido sobre la economía española. Porque, definitivamente, nos quedan muchas viviendas vacías por colocar, y muchos km de AVE (en plena expansión) y aeropuertos por financiar y mantener, y muchos….. ¡y no hay demanda para hacerlo!

    Responder

    • Rafael Myro
      Sep 03, 2011 @ 19:46:10

      Querido Germá.
      Esta entrada solo ha pretendido poner de manifiesto la realidad de los datos de financiación al sector de la vivienda con las estadísticas de hipotecas que construye el INE, por cierto, únicas y de gran calidad. No he tratado de ir más allá en abordar las causas y consecuencias de la crisis inmobiliaria. Dicho esto, discrepo de algunas de tus aseveraciones y comparto otras. Abordar el papel del sector de edificación en el crecimiento económico y la crisis derivada del fiasco financiero con determinados activos supondría varios (muchos) post, y si quieres, podríamos abordarlo. El que la crisis es financiera, que parte de un principio de extralimitación en la generación de activos financieros que encontraron en las hipotecas (antes en los sellos o arte, por ejemplo) el respaldo necesario y llevaron a una situación de intromisión en los procesos de generación, es algo que nadie duda. Mira la noticia sobre la denuncia de los interventores de Fannie Mae a un listado amplio de bancos relevantes americanos, a los que se acusa de interferir (falsear) los principios básicos de control de riesgo para la concesión masiva de hipotecas:
      http://www.nytimes.com/2011/09/02/business/us-is-set-to-sue-dozen-big-banks-over-mortgages.html?_r=2&emc=na
      De aquello de que hay muchas por vender, que los precios deben caer, se podría discutir. Yo no estoy de acuerdo, es más, creo que es una falacia lo del número de viviendas por vender y que los precios deben caer más. Aunque sí es verdad que el empeoramiento económico en España y la falta de empleo están generando un empobrecimiento que afecta al valor de los bienes inmuebles en general (y también a los de otros bienes de inversión de los que nadie habla), mayores caídas en los precios no harían sino empeorar la situación y contribuir a que la crisis económica se alargue más. Este es un tema para abordar de forma independiente. Todo junto no es posible.
      Lo que la entrada intenta es describir, que no analizar con métodos sofisticados, la evolución de las hipotecas a viviendas y suelo. Y lo que dicen las estadísticas es que la financiación a los hogares para la compra de vivienda se contrajo de inmediato tras la crisis, pero no en el caso de la financiación a la compra de solares. Esto tiene varias implicaciones. 1. Que hubo un trato diferencial en la financiación que supuso la aplicación inmediata de restricción crediticia a la demanda. 2. Que no fue demasiado severa en las ‘operaciones futuras’ de edificación (expectativas), lo puede ser origen de la situación de mayor riesgo del sistema financiero implicado en el mercado hipotecario, al asumir créditos sobre suelo con precios al nivel del pico del ciclo (aunque algo menores como también dicen las estadísticas). 3. Que todas las instituciones (bancos y cajas) actuaron en sintonía, lo que también es indicativo de que el problema es general y no particular de las cajas. 4. Que la contracción del crédito se produce en dos etapas, y la segunda está asociada a las normativas sobre control del riesgo y las transformaciones financieras que estamos viviendo.
      Yo creo que son cuatro puntos a tener en cuenta para tener una idea de cómo la contracción crediticia ha incentivado la crisis de la edificación, las fases en las que lo ha hecho, los subsectores afectados y su impacto.Otra cosa es comprender porqué se continuaron dando créditos a la compra de suelo. Yo creo que durante los primeros años de la crisis financiera, la percepción general (y las estimaciones publicadas) sostenían que sería una crisis de 2-3 años con lo que encajaba con la continuación de la financiación en procesos con madurez muy larga como son los de promoción inmobiliaria, entre otros. En cuanto a mi propuesta sobre las medidas de política, me reafirmo en lo escrito. La edificación es necesaria porque tenemos una demanda insatisfecha creciente de vivienda que NECESITA una unidad. Nuestros cálculos sobre accesibilidad dan unas condiciones extremadamente favorables (las mejores en diez años) pero el acceso es imposible por tres razones: falta de crédito (todas las viviendas se compran con crédito), elevado desempleo (que imposibilita la existencia de ingresos estables y seguros) y un mercado de alquiler insuficiente (que no crecerá mientras no hayan los cambios regulatorios necesarios y aumente la oferta, es decir, en el medio largo plazo). Estas condiciones se repiten desde las últimas dos crisis. En ambos casos, la intervención de la Política de Vivienda tuvo unos efectos extremadamente positivos, a la par que recuperó la acción del multiplicador de la construcción.

      Saludos, Paloma Taltavull

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