¿Por qué los bancos son los mayores dueños de suelo?, por Paloma Taltavull

Se reproduce a continuación una entrada de Paloma Taltavull (Universidad de Alicante) sobre las relaciones entre el sistema bancario y la crisis inmobiliaria:   

El ciclo residencial se aceleró a partir de 2002 como resultado del impacto simultáneo de tres factores de demanda, como fueron el crecimiento de la población, la generación de empleo y liquidez suficiente para respaldar la financiación a la vivienda. En España, esta coincidencia encontró una rápida reacción de la oferta, cosa que no sucedió en otras economías europeas, que se  tradujo en un aumento del ritmo de edificación que alcanzó cifras de viviendas en construcción de 1.200-1.500 mil unidades desde bien entrado el nuevo siglo, frente a la media de 700-900 mil por año de mitad de los noventa. Estas cifras fueron posibles porque no actuaron las restricciones habituales que ajustan ciclos expansivos tan fuertes, como son las limitaciones desde los inputs, fundamentalmente desde el mercado de  suelo. La década de los noventa se estrenó en España con una mayoría de planes de ordenación urbana recién aprobados, con  sus regulaciones más flexibles siguiendo el ritmo impuesto por la Ley Valenciana desde 1996. La flexibilización en la creación de suelo, y las contradicciones entre las regulaciones locales y la nacional, generaron situaciones irregulares en su asignación y desorden en las ejecuciones de las nuevas áreas urbanas en algunos casos, pero también un proceso desconocido de flexibilidad en la aportación de suelo nuevo. Este hecho generó que este factor no limitase el proceso expansivo de la edificación, como había sido habitual en otros ciclos, a la vez que no se produjesen incrementos sustanciales de su precio, hasta 2002 aproximadamente. La transformación en el uso del suelo durante este período alcanzó cifras históricas en la mayor parte de las regiones de España.

Desde 2006, las continuas advertencias sobre la existencia de especulación y las dudas suscitadas en el Parlamento Europeo sobre la legalidad de algunas leyes de suelo, convencieron a las autoridades (locales  y nacionales) para ralentizar el proceso de autorización de los planes nuevos de ordenación que iban apareciendo para ser aprobados a medida que el proceso edificador agotaba el suelo existente.  La mayor parte de los planes fueron dejados en barbecho por la autoridad reguladora y, en una fase expansiva como la que se experimentaba, la falta de nuevo suelo tuvo como consecuencia la que cualquier economista hubiese podido adelantar: un extraordinario aumento de los precios del suelo, tanto del que tenía permiso como del que esperaba para ser desarrollado.

Este proceso es suficiente para entender por qué el precio del suelo sufrió un salto rápido desde 2006, como aparece en el gráfico, pero no lo es para comprender las razones de que el suelo se encuentre en manos de la banca. Ha habido un cambio más que ha generado que, en este ciclo, el suelo se haya convertido en el centro del huracán, y es una de las diferencias con respecto a las crisis inmobiliarias anteriores. Mientras que hasta entrada la década de los noventa los créditos a promotor se concedían sin tener en cuenta el suelo, es decir, el promotor debía tener el suelo (del proyecto a construir) en propiedad antes de solicitar la financiación, desde mediados de los noventa el sistema financiero amplió la posibilidad de financiación también a la compra del suelo. Este hecho supuso que el suelo también podría entrar dentro del cómputo del total del crédito a solicitar y que (y esta puede ser otra explicación de la flexibilidad en la oferta de edificación) una parte importante de los proyectos de construcción no necesitasen importantes aportaciones de capital inicial por parte de la empresa, ya que el crédito cubría todo el proceso: la compra del suelo y la construcción.

Con las restricciones a la aprobación de nuevos planes, el precio del suelo empezó a crecer con mayor intensidad en un contexto en el que se mantenían poderosas fuerzas de demanda, todavía con capacidad de pago. Así las cosas, los planes de promoción (entre el diseño de un proyecto y su finalización pueden pasar perfectamente cuatro  años) ya con suelo a elevado precio, siguieron financiándose. La restricción crediticia asestó su primer embate a los proyectos en construcción o para construir, pero ya con el crédito concedido, por lo que la garantía, el suelo, fue la primera en ejecutarse para cubrir la cantidad dispuesta en cada una de las financiaciones.

A partir de aquí, no es del todo exacto que el sistema financiero tenga todo el suelo para construir, ni que el que tenga en sus balances sea imposible de absorber. Dado que los planes se desbloquearon pasados dos años, la oferta de suelo puede crecer más y ajustar sus precios medios hacia un nivel de equilibrio más acorde con el de largo plazo. Si esto ocurre, existirán dos mercados de suelo: el caro (procedente de los restos de la crisis) y el más ajustado (suelo nuevo). Esto ya ha ocurrido anteriormente en el mercado de la vivienda (años 1992-1994), y el equilibrio se logró en un plazo medio razonable y sin sustanciales caídas en los precios.

La cuestión relevante ahora es qué hacer con todo ese suelo endeudado, posiblemente no tanto por el excedente (que no lo es) sino por el endeudamiento financiero asociado a él. El argumentar que hay un exceso comparando las superficies actuales con las necesarias en relación a los años de máxima actividad, no parece razonable. El desarrollo del suelo tiene su progresión en el tiempo y, a medida que torne la actividad normal a la edificación, se demandará suelo para la construcción. Sin embargo, el hecho de que esté concentrado en pocas manos (financieras) puede repercutir en una restricción desde los inputs que dificulte la evolución normal futura en el sector de la edificación. Por otro lado, este suelo alcanzará el valor que ahora tiene en los balances con un poco de tiempo, incluso lo superará en el medio plazo, por lo que la acumulación puede ser un buen negocio para las empresas, aunque ahora se plantee como un problema para la solvencia por el montante de financiación asociado a él.  El suelo debería estar en el sector que lo utiliza, bien siendo comprado por empresas dedicadas a constituir bolsas de suelo o bien por instituciones públicas, que pueden alquilarlos para la construcción de viviendas públicas, por ejemplo.

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